[손품임장] 서울 미분양 아파트 손품 임장: 힐스테이트 등촌역, 더샵 퍼스트 서울서울원, 아이파크마포, 에피트 어바닉

요즘 기사를 부면 "서울에도 미분양 아파트가 속출하고 있다"와 같은 기사들이 대거 등장한다.

부동산 공부를 시작하기 전이었다면 정말 큰일이 났나 싶었겠지만 이제는 조금 다르다.

미분양 날만한 아파트이지 않았을까? 하는 생각이 든다.

그래서 오늘은 "서울 알짜단지도 미분양…'무순위' 노려볼까"기사에 등장한 미분양 아파트 4개를 손품 임장해보려고 한다.

분양 정보는 지난 몇년간 분양에 대해서 공부할때 많은 도움을 받았던 부의사다리님의 블로그를 참고했다.

단지는 총 5개,

힐스테이트 등촌역
더샵 퍼스트 서울
서울원 아이파크
마포 에피트 어바닉

힐스테이트 등촌역

등촌동은 강서구에 위치한 동네로, 지하철 9호선이 지나는 동네

장점: 9호선과 5호선이 지나는 동네

단점: 노후화가 진행되어있는 동네 (신축아파트가 강점을 가질 수 있다)

목동과 거리가 가까워 등촌/염창동에는 미취학 부모가 주로 거주하고, 중학교 진학시기가 도래하면 목동으로 이동할 것으로 보여짐

실제로 강서구에서의 전출입은 양천구로 가장 많은 이동이 일어나는 편

그렇다면 도대체 왜 미분양이 난 것일까?

붉은 표시는 아파트가 군집지역으로, 동네의 균질성이 고른편에 속하는 지역이다.

등촌동은 대체로 아파트 연식이 오래되었기 때문에, 붉은 지역안에 있더라도 최소 20년된 아파트가 다수이다.

위 지도를 참고하면 힐스테이트 등촌역이 들어온 단지는 동네의 "균질성"이 고르지 않다

힐스테이트 등촌역은 실제로 주변으로 빌라 혹은 상가가 둘러싸고 있는 곳으로 보여지고, 오히려 아파트 단지가 대거 들어와있는 단지는 9호선 라인을 기준으로 위쪽에 해당하는 지역에 해당된다는 것을 확인 할 수 있었다.

하지만 단순히 균질성이 문제였을까?

위 지도를 보면, 입주시기 등촌동에는 대부분 입주가 10년 이상된 아파트가 주를 이룬다.

왼쪽 지도를 보더라도 아파트가 꽤 많은것 처럼 보이기는 하지만, 청색의 경우 아파트가 아니라 오피스텔/주상복합에 해당되기때문에 아파트라고 보기 어렵다.

(좌) 입주 10년 내, 20~30평형 아파트 (우)입주 10년 내, 20~30평형 아파트 중 400세대 이상 아파트

입주 10년 이내 아파트 중에서 20~30평 사이의 아파트만을 추려내서 살펴본다면 해당 하는 아파트 단지는 훨씬 줄어든다

이 아파트들을 가지고 힐스테이트 등촌역과 비교해보면 저평가인지 여부를 더욱 쉽게 확인 할수 있을 것 같다.

이 중에서도 400세대 미만인 아파트는 비교단지에서 제거한다면 비교할 수 있는 단지는 딱 2단지 뿐이다.

(원래는 500세대 이상 아파트를 살펴봐야 하지만, 그나마 499세대짜리 아파트가 있어 1세대때문에 누락되면 비교단지가 너무 없어서 400세대 이상 아파트로 조정하여 확인한다)

	힐스테이트 등촌역	염창동 e편한세상염창	목동롯데캐슬위너
입주	2026	2019	2005
세대	543	499	1067
초등학교 / 거리	서울등촌초등학교 / 6분	염동초등학교 / 9분	양화초등학교 / 16분
중학교 / 거리	등촌중학교 / 6분	염창중학교 / 11분	염창중학교 / 18분
지하철 역 / 거리	등촌역 / 8분	등촌역 / 5분	등촌역 / 6
59타입 매매가	11.4억	12억	9.8억
59타입 전세가	n/a	7	6
전세가율		58%	61%
84타입 가격	14.22억	14.3억	11.3억
84타입 전세가		8.5억	7.2억
전세가율		59%	63%

힐스테이트 등촌역의 금액은 아마도 염창동 e편한세상염창을 참고한것이 아닐까 싶을 정도로 비슷하다.

그랬다면 저평가 된 것이 맞다고 생각한다.

힐스테이트 등촌역의 입주시기에는 e편한세상 염창은 구축이 될 것이니까.

주변 환경의 균질성이 다소 떨어지기는 하지만, 그정도는 봐줄 수 있지 않을까 싶다.

심지어 초품아니까...!! 나쁘지 않을것 같다.

중도금 대출이 이자 후불제로 진행된다는 것을 감안한다면... 생각보다 나쁘지 않은 조건인데 시장이 좋지 않아 역풍을 맞은것이 아닐까 생각해본다.

더샵 퍼스트 서울

주소: 서울시 중랑구 상봉동위치

장점:

7호선과 중앙성이 교차
내부 순환로와 동부간선도로 인접
주변 개발이 활발히 진행중

단점:

동네 균질설 떨어지는 편
학군이 그다지 좋지 않은 편

중랑구의 정가운데 위치해있는 동네로, 중화동 망우동 면목동 등으로 둘러싸여 있기는 하나 딱히 눈에띄눈 동네는 없는 편

구 단위로 확인해 보았을때도, 주로 노원구/광진구/남양주시/동대문구와의 인구 이동이 많은편으로 딱히 신경쓸만한 지역 없음

(지도를 보면 볼 수록 난감한 동네다...)

동네 균질성 떨어짐
교통이 아주 우수한것도 아님 (강남역 50분이라는데 그런데는 많잖아?)
초품아는커녕 주변에 고등학교라고는 여자 고등학교 밖에 없음
학군지도 아니고, 주변에 좋은 학원도 없음...
환경.... 코스트코랑 홈플러스가 있기는 하다.

59타입 13억이요..? 안녕히계세요

	더샵 퍼스트 서울	중화동 리버센 SKVIEW롯데캐슬	묵동 e편한세상화랑대
입주	2029년 8월	2025년 11월	2017년 12월
세대	999세대	1055세대	719세대
초등학교 / 거리	면목초등학교 / 3분	신묵초등학교 / 7분	금성초등학교 / 14분
중학교 / 거리		장안중학교 / 14분	원묵중학교 / 4분
지하철 역 / 거리	상봉역 / 8분	중화역 / 14분	화랑대역 / 9분
59타입 매매가	9.8억	7.62억	8.9억
59타입 전세가			5.7억
전세가율			64%
84타입 가격	13.32억	10.7840억	10.2
84타입 전세가			6.7
전세가율			65%

주변에 10년 이내 입주 아파트단지가 거의 전무하기는 해도 그거야 요즘 신축 들어서는 서울동네 대부분 그런것 같고..

비슷한 조건의 아파트 몇개를 추려 가격 비교를 해보았는데, 가격 비교를 하고나니 왜 미분양이 발생하는지 알것 같아서 더이상 분석을 생략한다 (손가락만 아플것 같다)

서울원 아이파크

주소: 서울특별시 노원구 월계동

장점:

1호선과 7호선이 교차하는 지역
대규모 아파트 단지가 많음
학군지 내 선호도가 높은 중학교와 학원이 몰려 있음
대형마트, 병원, 공원 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있음

단점:

시설 노후화

지도만 보면 꽤 마음에 드는 편이나, 노도강중 하나라 영 불안한 동네이기도 하다(색안경 발동)

의정부시 도봉구(역시 도봉구)로 가장 많은 전출이 일어나고, 중랑구 도봉구에서 가장많은 전입이 발생한다.

이 동네는 균질성이 좋은 편이다. 석계역을 기준으로 북쪽으로는 아파트단지가 꽤 많이 들어와있다.

게다가 대부분 2000년 이후 입주 아파트이기 때문에 나름 젊은 동네에 속한다.

아쉬운점은 500세대 이상은 그리 많지는 않다는 점인데, 그래도 이정도면 꽤 많은 편이다. (~~하지만 노도강~~)

여튼 이러한 환경 덕분에 멀리있는 아파트가 아닌 근접해 있는 아파트를 기준으로 가격 비교를 할 수 있다.

10억이면... 더 나은 급지...읍읍

	서울원 아이파크	월계한진한화 그랑빌	월계동 현대
입주	2028년	2002	2000
세대	3032세대	3003	1281
초등학교 / 거리	한천초등학교 /4분	한천초등학교 / 4분	서울선곡초등학교 /13분
중학교 / 거리		석관중학교 / 24분	광운중학교 16분
지하철 역 / 거리		6분	석계역 / 10분
59타입 매매가	10.38억	7억	6.4억
59타입 전세가		3.5억	3.8억
전세가율		50%	59%
84타입 가격	14억	8.5억	8억
84타입 전세가		4.5억	5.2억
전세가율		52%	65%

서울원 아이파크의 가격을 보는순간 그냥 표 작성을 멈추고 싶었다.

물론 2028년 입주이기때문에 그때가서는 가격이 어찌 달라질지 모르겠지만, 현재로써는 당연히 비싼 금액이 자명하다

59타입에 10억이면...;; 훨씬 좋은동네에 충분히 집을 살 수 있을것 같은데..

미분양엔 다 이유가 있다

마포 에피트 어바닉

주소: 마포구 마포대로

지하철 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 교차하는 공덕역은 서울 내외를 연결하는 중심지
학업 성취도가 서울 평균 이상을 유지

마포는 계속 말하면 입 아프다. 주변 개발 잘되어있고 교통도 좋다.

서울 중심에 위치하고 있기때문에 일자리도 충분하기때문에 수요가 많은 동네이다.

전출입은 가까운 서대문구로 가장 많이 발생하고 있다.

거참 균질성 참 좋다

균질성이 매우좋고, 심지어 입주시기 10년 이내의 500세대 이상 아파트들도 무척이나 많다.

그 유명한 마래푸도 지도속에 보이는데 마래푸는 입주 11년차라서 지도에서 표기는 안되었다 히히

여튼 가격을 비교해야겠는데, 근처에 가장 비슷한 조건인 400~600세대 위주로 조사해본다... (2동짜리아파트라 비교 안하고싶지만 그래도 해본다)

200세대도 안된다고요?

	마포 에피트 어바닉	공덕SK리더스뷰	마포센트럴아이파크
입주	2028	2021	2017
세대	198	472	497
초등학교 / 거리	아현초등학교 /43분	용강초등학교 / 8분	아현초등학교 / 6분
중학교 / 거리		동도중학교 / 3분	아현중학교 /7분
지하철 역 / 거리	애오개역 / 5분	공덕역 / 5분	애오개역 / 6분
59타입 매매가	11.43억		14.2억
59타입 전세가			5.7억
전세가율			40%
84타입 가격	15.95억	18.5억	16억
84타입 전세가		11.8억	8.5억
전세가율		63%	53%