[서대문구] 손품임장

그동안은 평촌, 용인 임장을 주로 다녔다. 

소위 말하는 1기 신도시 임장!! 

 

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[용인 수지] 손품임장3 _ 환경편

 

 

물론 아직 용인 수지 임장이 다 마무리된 것은 아니지만, 그래도 이제 슬슬 서울로 진입해볼 차례! 

 

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서대문구 장단점

오늘은 서대문구를 가볍게 살펴보고 더 깊이있게 들여다봐도 좋을지 의사결정 내려보려고 한다. 

서대문구에대해서 자세히 살펴보기 전에 chat GPT에게 서대문구의 장점과 단점을 알려달라고 물었다. 

 

장점:

• 서대문구는 서울 중심부와 가까운 입지로 교통이 편리합니다. 주요 도로와 지하철 3호선, 5호선이 연결되어 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무 지구로 접근이 용이합니다
• 강북권에서는 비교적 학군이 우수한 지역으로 평가됩니다. 특히 명문 학교와 학원가 접근성이 좋습니다.

단점:

• 서대문구 일부 지역은 노후된 주거지와 기반 시설로 인해 생활환경이 다소 열악할 수 있습니다​
• 재개발 및 재건축 기대감으로 인해 일부 지역은 이미 가격이 높아져 투자 진입 장벽이 생길 수 있습니다​
• 일부 지역은 지형적으로 경사가 심하거나, 고지대에 위치해 접근성에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

 

Chat GPT가 알려준 것 처럼 서대문구에는 1호선, 3호선, 5호선이 지나는 동네이고 그중에서 2호선은 서대문구의 남부쪽 경계를 지난다. 

디테일하게 매매가와 전세가를 살펴봐야겠지만, 네이버 지도에서 알려주는 2호선을 지나는 서대문구의 전세가율을 살펴보면 60%를 넘는곳은 거의 없다고 봐야한다. 

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서대문구 전체적 위치 

서대문구의 북아현동은 시청역까지는 걸어서 30분 수준이면 걸어갈 수 있고, 여의도역까지도 꽤나 가까운 위치에 있는 편이다 

출퇴근시 걸리는 시간은 정확하게 체크해봐야겠지만, 교통은 나쁘지 않은편에 속하는 것 같다. 

게다가 조금만 움직이면 3호선과 5호선을 이용 할수도 있는만큼 강남으로의 출퇴근도 조금 멀기는 하지만 해볼만 한 위치인듯 하다. 

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서대문구 인구이동

 

 

서대문구는 은평구와 인구를 가장많이 주고받는다. 은평구로 많이 이사하기도 하고, 또 운평구에서 이사해서 내려오기도 하는 편.

또 서대문구의 경우 이화여대부속중학교와 아현중학교와 같은 명문으로 구분되는 중학교들이 위치하고 있기때문에 상대적으로 은평구대비 학군이 더 좋다고 판단되는 듯 하다. 아마 이러한 부분 때문에 은평구에서의 유입이 많지 않을까 추측해본다. 

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서대문구 입주물량 

사실 앞으로 몇년간 서울의 입주물량은 매우 부족할것으로 예상된다고 온 미디어가 한 목소리로 떠드는 이 판국에 입주물량을 굳이 살펴본다는것이 다소 웃기기는 하지만. 그래도 기본은 해야하니 한번 살펴보기로 했다. 부족하다못해 심각한 수준이다... 

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환경 분석

북아현동 근처에 백화점은 없다. 명동쪽으로 나가면 롯데백화점과 신세계 백화점이 있기는 하지만 무려 3km나 떨어져있으니 없다고 봐도 무방하다. 

이대역으로 움직이면 현대백화점도 있기는 하지만, 이 역시 2km정도 떨어져 있기 때문에 가깝다고 할 수는 없는 상황이다. 

 

대형 마트는 어떨까? 현대백화점 부근에 이마트 신촌점이 있으니 가깝지는 않은편이라 환경적으로 봤을때에는 엄청 잘 발달되어있는 편은 아닌 것 같다. 

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그렇다면 이제 본격적으로 투작가 가능한 지역인지 살펴볼 차례다. 이 동네의 전세가율은 어떨까? 

대부분 40~50%수준이기는 하지만 힐스테이트 신촌과 북아현두산정도는 나름 57~60%의 전세가율을 기록한다. 

 

 

힐스테이스 신촌 27평형

가볍게 힐스테이스 신촌 27평형을 먼저 살펴보면, 일단 전세가가 헉소리나게 비싸다. 7억~8억짜리 전세라니... 하지만 매매가 발생하지 않고있다. 그나마 최근 발생했던 10.5억짜리 매매는 직저래로 발생한 매매이고, 직거래를 제외하고 가장 최근 발생했던 매매는 무려 2024년 8월 발생했던 거래로 13억이었다. 

 

네이버 지도에서 살펴보니 12억짜리 매수가 다수 존재하기는 하는것으로 봐서 11.5~12억 사이에서 실거래가 발생할 것으로 보인다. 

그렇다고 해도, 실투자금 4억이라니... 아무래도 힘들지 싶다. 

 

 

북아현동 두산아파트

다음은 북아현동 두산아파트. 북아현동 두산아파트는 전세대가 25평으로 이루어져있다. 

일단 아실에서 살펴본 그래프는 꽤 건강해보인다. 21년까지 전체 흐름에 맞춰 꾸준히 상승하다가 22년 급격한 하락기를 만난다. 

그리고 최근 점차적으로 상승하는 추세...!! 갑자기 자신감이 생긴다!!

매매는 8억대에, 전세는 4.5억수준에 거래된다. 

잘하면 3억+ 수준으로 투자 가능해보이며, 전세가율은 56%수준으로 매매가를 줄이거나 전세가율을 높일수만 있어도 꽤 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것 같다. 

 

다름 조건안에 들어올 수 있어보이니 분석을 조금더 디테일하게 해본다. 

내가 제일 좋아하는 부동산 시장 들여다보기...! 

그런데 어렵다ㅏ... 어려운 시장이다... 봄에 진집한 것으로 보여지기는 하는데... 묘하게 겨울처럼 보이기도 하다. 

하지만 겨울이면 어떤가... 겨울또한 나쁘지 않다 

 

그런데 이동네 나름 경사가 심각하다고 해서 이번에 배운 신기술을 사용해서 조금 살펴보았다. (신기술 출처: 호갱노노에서 경사 선택해서 확인하기) 

그랬더니 북아현동 두산은 주변 아파트에 비하면 경사가 덜한 아파트에 속해서 더 마음에 들었다! (이러다 이번주에 이대 가것어!) 

 

하지만 흠이 있다면 1999년식으로, 무려 26년이나 된 아파트...!! 

게다가 복도형 아파트이긴 한데... 그나마 다행인건 복도에 샤시를 설치해서 그거하나는 마음에 든다. 

게다가 올해부터 30년이상 아파트는 재건축을 조건을 완화해 준다고 하니까 나름의 호재(?)도 기대해 볼 만하다. 

30년 넘은 아파트, 내년 6월부터 안전진단 없이 재건축

 

손품임장 1차 정리 

• 2호선, 5호선, 3호선을 쉽게 이용할 수 있는 트리플 역세권
• 서울 내 아파트 치고 가격과 전세가율이 좋은 편 
• 아파트가 노후된 것이 단점일 수는 있으나, 사실 지금 나의 조건으로 투자할 수 있는 아파트를 생각해보면 크게 조건이 나쁘지 않다 
• 또한 경사졌다고 생각할 수도 있으나, 이 또한 무시할 수 있는 수준으로 예측된다. 

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임장 루트 

전체적인 입지도 나쁘지 않은 편이고, 투자 가능한 단지도 있을 것 같다. 

한번쯤 살펴봐도 좋겠다는 동네라는 생각이 든다. 

 

이에따라 임장루트를 한번 만들어보았다. 

 

e편한세상 신촌 - 북아현동 두산 - 신촌럭키아파트 - 힐스테이트신촌 - 신촌 푸르지오 1단지 - 신촌 푸르지오 2단지 - e편한세상 신촌 3단지 - e편한세상 신촌 2단지 - 마포래미안푸르지오 - 마포더클래시 - 마포프레스티지자이 - 염리동 상록아파트 - 마포자이더센트리지 - 공덕래미안4차 - 래미안공덕3차 - 래미안공덕5차

 

사실 공덕쪽은 감히 엄두가 나지 않는 수준의 금액이지만, 그래도 이왕이면 좋은 입지란 어떤것인지 그래봤자 길건너일 뿐인데 사람들은 왜 이곳에 비싼 돈을 주고라도 사고싶어하는지 제대로 비교해보고 싶어서 한번에 둘러볼까한다. 

 

부디 자괴감으로 포기하고싶어지지 않기를 바라면서^^;;