[산본임장후기] 한양수리, 우륵주공7단지, 래미안하이어스, e편한세상금정역에코센트럴, 힐스테이트금정역, 개나리주공14단지, 롯데묘향

임장 루트

제목에도 적어두었듯 임장 루트는 한양수리, 우륵주공7단지, 래미안하이어스, e편한세상금정역에코센트럴, 힐스테이트금정역, 개나리주공14단지, 롯데묘향을 따라걸었다. 

네이버 지도는 총 2시간 28분 정도가 걸릴 것으로 예상했지만, 예상치 못한 상황을 맞닿뜨리기도 했고, 또 중간중간 사진을 걸어서인지 실제 시간은 훨씬 더 걸려서야 끝이 났다. 

무려 4시간 넘게 걸린 임장

 

예상치 못한 상황이란 임장날 아침 눈이 조금 내려서인지 곳곳에 블랙 아이스가 있었는데, 언덕에 있는 아파트의 경우 단지 관리가 얼마나 잘 되는지를 간접체험할 수 있는 계기가 되었다. 

한양 수리아파트를 둘러보고 설악 주공쪽으로 내려와 우륵 주공을 가보려 했으나, 언덕길 곳곳에 치우지 않은 눈이 그대로 얼음이 되어 위험한 까닭에 다시 한양 수리아파트 단지를 통해 내려와야 했던 경험이 꽤나 인상 깊었다. 

임장지역 분석 

자 이제 산본을 샅샅히 파헤쳐 보자. 

산본의 주소지는 경기도 군포시 산본동. 군포시에는 총 27만여명이 살고 있으며, 종사자수는 11만명정도가 있다. 

 

 

동네를 조금더 살펴보자면, 산본에는 산본역(4호선)도 지나고 있지만, 조금만 시야를 넓혀보면 1호선과 4호선이 동시에 지나는 금정역도 있다. 게다가 강남까지 바로 갈 수 있는 버스(3030번)노선도 있다는 사실!!

 

게다가 군포시청이 산본에...있는지 처음알았다;; 

갠적으로 시청이 있는게 대단한건가 싶기는 하지만, 그래도 시청이 있다는것이 나름 중심부 역할 같은거 한다는게 아닐까 싶어 좋게 보기로...!!

 

 

입지평가

이제 드디어 입지평가를 해본다 

입지평가는 크게 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급 이렇게 본다고 하니 하나씩 차례대로 해보자 

직장

군포시 종사자수 115,375

군포시에서 사람들이 출근을 가장 많이 하는 지역은 군포 > 안양시 동안구 > 의왕시 > 안양시 만안구였다... 

서울출근은 매우 적은편;; 
(데이터 확인: 경기도 생활이동인구 상황판)

 

산본 지도를 이렇게 열심히 들여다 본건 (당연하게도) 처음인데, 산본 끝자락 금정아파트 오른편으로 안양IT단지와 안양국제 유통단지가 있다. 아마도 안양으로 출퇴근이 많은건 이런 까닭이 아닐까 싶다. 

 

너무 생소한 산업지구라 대략적인 규모를 알기위해 Chat GPT에게 물어보았는데 안양 IT단지에 대해서는 답변을 받을 수 있었으나, 국제유통단지에 대한 답변은 얻을 수가 없었다. 

일단 IT단지만 보더라도 3.5만명의 종사자가 있다고 하는데, 나는 부린이기때문에 3.5만명이 많은것인지 적은것인지 감도 오질 않아서 다른 업무지구와 비교를 해보았다. 

• 구로디지털단지 종사자 수14만명 
• 판교 테크노밸리 7.9만명 

판교 테크노벨리의 절반 수준이니, 생각보다 적은숫자는 아닌것 같다. 게다가 안양국제 유통단지도 있고 말이다. 

아마도 아주 멀리까지 나가지 않아도 출퇴근이 나쁘지 않은지도. 

 

어쨋든 종사자수로 확인 했을때 산본지역의 일자리 점수는 B

 

개인적으로 B면 엄청 나쁜거라고 생각했는데, 월부 강의듣다보니 B정도만 되어도 나쁘지 않다고 평가하는 것같아서 이부분이 신기했다. 

 

공급 

순서가 조금 다를수도 있겠지만, 지역 단위로 공통적으로 분석할 수 있는것을 먼저하고 아파트 단지별로 조금씩 결과가 달라지는 부분은 표로 작성하여 비교 분석하기 위해서 공급을 먼저 다루기로. 

 

공급의 적정수요는 인구*0.5%이다 

 

군포시의 인구는 256,407이니 적정 공급량은 1282. 매우 적다고 생각했으나...!!

오른쪽 지도는 아실에서 확인

오... 네...? 

그렇다..!! 군포는 앞으로 몇년간 공급 절벽을 눈앞에 두고있다.

아마도 이동네 신축이 엄청난 사랑을 받지 않을까...? 

라고 생각했으나 엄청난 복병이 있었다... 

군포시 인구는 유출은 안양시로 가장 많이 일어나고 있는데, 안양시에 당분간 물량이 많이 나온다는것...!! 

아마도 이부분을 눈여겨봐야 할것 같다. 

 

교통 / 학군 / 환경 

다음부분은 생각보다 쉽다... 그냥 찾아서 비교만 하면 되니까;; 

결론적으로 산본은 대체로 (1) 평형이 높고, (2) 학군에는 크게 영향을 받지 않는 편이며, (3) 신축 아파트 위주로 수요가 있어보였다. 

따라서 만약 투자를 하게 된다면 래미안 하이어스를 하는것이 좋지 않을까 싶다. 

구분		산본 한양수리			롯데묘향			산본 7단지 우륵아파트			산본 개나리			래미안 하이어스			e편한세상금정역에코센트럴아파트			힐스테이트 금정역
건축시기		1994			784			1994			1995			2010			2007			2022
세대수		1,342			1,993			1,312			1,778			2,644			677			843
세대별 주차대수		1.40			0.40			0.49			0.50			1.54			1.15			1.1
가까운 지하철		수리산역			산본역			산본역			금정역			금정역			금정역			금정역
지하철까지 거리		14분			17분			10분			16분			11분			13분			2분
교통	강남역	57분	1	B	59분	1	B	61분	1	B	48분	0	B	48분	0	B	55분	0	B	44분	1	B
	여의도역	65분	2		67분	2		66분	2		53분	2		50분	1		56분	1		42분	1
	광화문	80분	1		79분	1		78분	1		66분	1		63분	0		68분	1		55분	0
	판교역	39분	1		47분	1		41분	1		37분	1		40분	1		47분	1		52분	1
학교 거리	배정중학교	수리중학교			궁내중학교			도장중학교			곡란중학교			곡란중학교			산본중학교			군포중학교
	중학교	17분			8분			13분			4분			10분			29분			31분
중학교 학업성취도		90%			89%			85%			80%			80%			89%			59%
평형		36			35			24			25			27			24			30
고점대비		19.27%			24.53%			41.67%			36.75%			17.89%			29.73%			15.64%
한줄평								중소평 평형 위주로 구성되어있음 --> 그러나 초품아도 아님 그렇다쳐도 가격대가 하락한 상황으로 전혀 오르지 않고있음			소형평형 위주로 구성되어있고 주차난이 매우 심각 리모델링 무산된듯? 전저점이 무려 4년 전으로 거슬러 올라가며 현재도 계속 하락세이기 떄문에 해소 될것이라고 전세역시 상승하지 않고 있어서 기대 어려움			산본내 초 신축 / 대단지 / 초품아 단지구성이 잘되어있고 금정/산본역 역세권			산본내 신축이지만, 언덕위에 위치할뿐 아니라 주변 빌라촌때문에 환경이 좋지 않아보이는 단점 존재 신축으로서의 메리트가 그다지 느껴지지 않음 주변 재개발 호재가 있다면...?			금정에 9.3...? 그래도 30평이니까 괜찮은걸까...? 그래도 이동네에선 제일 괜찮은 아파트 취급 받으려나?
투자여부														한다면 여기!

 

아파트별 코멘트

한양수리 아파트

 

아파트 단지가 꽤 큰 편이다... 중간에 길을 잃었을 정도(단지가 정신없는게 아니라 그냥 커서 내가 입구를 잘못찾았다) 

단지내에 언덕이 있는 편인데, 경사가 심한편은 아니고 완만한 편이고 단지내 관리가 잘 되어있어서 당일 아침 눈이 내렸음에도 미끄럽지 않게 단지를 돌아닐 수 있었다. 

지난 임장시에 단지내 보도블럭의 상태도 단지가 얼마나 잘 관리되어있는지를 보여주는 지표라는 이야기를 들었는데, 한양 수리의 경우 단지 내 보도블록도 잘 관리되어있을 뿐 아니라 수경관리도 잘되어있어서 보기에 매우 좋았다 :) 

 

우륵주공 7단지

다음은 우륵주공 7단지를 들렀다 

한양 수리와 확 비교되는 단지였는데, 단지내 눈이 제대로 치워있지 않아서 평지였음에도 걷기에 불편함이 느껴질 정도였다. 

또한 보도블럭 상태또한 잘 정리가 되어있지 않아 보도블럭이 관리 상태를 알려준다는 말을 잘 이해하게 도와주었다. 

복도식이라도 복도에 샷시를 해두면 괜찮다는 이야기를 들었었는데 우륵 주공은 샷시작업은 하지 않았었다. 

생각해보니 한양수리 뒤편으로 있었던 설악 휴먼시아(정확하지않음)도 샷시작업이 되어있지 않았던 복도식 아파트였던것 같다. 

래미안하이어스

래미안 하이어스는... 말해무엇.. 

산본에서 본 아파트중에서도 가장 신축이었고 가장 대단지였는데, 단지 구성도 너무 잘되어있었고 관리도 너무 잘되어있는 아파트였다. 

학원가와 지척에 있는 단지인데다가 길을 건너지 않고 산본초등학교에 등교할 수 잇다는것도 굉장한 메리트였다고 생각한다 

단지가 널직널직하게 구성되어잇어서, 엄마는 여기에 살고싶다고 이야기 할 정도 ㅎㅎ 

e편한세상금정역에코센트럴

래미안 하이어스에 크게 감탄하고 조금더 걸어 e편한세상금정역에코센트럴을 확인하러 갔다. 

직접 임장가기 전에 손임장을 하면서 이 아파트는 신축인데다 금정역에서 가까운 것 치고 가격이 조금 싼것이 아닐까 싶었는데, 실제로 가보고 나니 왜인지 너무 쉽게 이해가 되었다. 아파트 입구로 들어가는 길과 아파트 너머로 보이는 빌라촌때문에 균질성이 떨어지는 상태였던 것. 

게다가 단지내 언덕이 있었는데 단지가 좁아서인지 한양수리보다도 언덕이 심한것처럼 보였다. 

학원가

얼마전에 평촌에 다녀온 탓인가 학원가가 다소 소박해보였다. 

학원만으로 구성된것이 아니라 병원과 약간의 유흥업소가 뒤섞인 느낌이었고, 같이간 엄마는 이게 학원가일리가 없다며 지도를 다시확인하라고 몇번이나 묻기도 했다;;