2025.01.24 - [부동산임장] - [양천구뽀개기1] 손품임장에서는 양천구를 전체적으로 살펴보는 시간을 가졌다.

이번에는 양천구내에서도 목동을 먼저 분석해보려고 한다.

진짜 목동은 어디부터 어디까지인가?!

목동에 대해서 공부하려고 찾아보니 조금 재미있는 사실을 알게되었다.

목동은 행정구역상 "목동"으로 분리되는 지역과 사람들이 "목동"으로 인식하는 지역에 다소 차이가 있다는점이 바로 그점이었다.

행정구역상 목동은 목동1동~목동 5동에 해당되는, 사실상 위 지도에서는 14~17번에 해당되는 구역이다.

그러나 검색을하면서 알게된것은 목동 5동으로부터 밑으로 내려오면서 목동 1동, 신정2동, 신정 6종정도까지를 목동으로 인식하는듯한 느낌이었다.

감사하게도 각 지역을 구분지어주신 덕분에 Chat GPT와 함께 각 지역을 조금더 빨리 파악할 수 있었다.

구분	특징	장점	단점
목동 앞단지	목동 1~6단지, 전통적인 강세 지역 명문 학군과 학원가 밀집 대규모 아파트 단지 중심	- 뛰어난 학군과 안정적 주거 환경 - 커뮤니티 시설과 관리 우수 - 지속적인 부동산 가치 상승	- 높은 부동산 가격 - 노후 단지 증가로 인한 유지비 상승
목동 뒷단지	목동 8~14단지, 신정뉴타운 인접 신축 아파트 근접성 상대적으로 조용한 주거 환경	- 상대적으로 저렴한 가격 - 신정뉴타운 호재 기대 - 실거주 선호도 높음	- 학군 수요 낮음 - 앞단지 대비 인프라 열세
목동 7단지	목동역 인접, 교통 요충지 앞단지와 뒷단지의 중간 위치	- 목동역으로 인한 교통 편의성 - 입지적 독립성과 향후 발전 가능성	- 앞단지와 뒷단지 대비 주거 환경과 인프라 상대적 열세
오목교역세권 비단지	하이페리온, 트라팰리스 등 초역세권 소규모 단지 현대백화점, 이마트 등 상업 중심지	- 초역세권 프리미엄 - 생활 인프라 풍부 - 고급 소규모 단지	- 소규모 단지로 대단지 대비 커뮤니티 및 관리 면에서 부족함
오목교 아래쪽	빌라, 단독주택, 노후 건물 혼재 노후화된 지역 이미지	- 상대적으로 저렴한 주거비 - 재개발 가능성	- 노후 건물과 인프라 부족 - 지역 이미지 애매

목동의 학군

목동의 학군은 유명하다...!

실제로 아실에서 지역필터 없이 학업성취도평가순으로 나래비를 세워보면 TOP15위 내에 목동학교가 3개나 들어가있다.

대부분 강남, 송파, 압구정, 서초 학교인것을 생각했을때 굉장히 선방하고 있다는 생각이 든다.

학업 성취도 평가만으로는 부족한듯하여 Chat GPT에게 목동에서 가장 선호하는 중학교를 추가로 물어보았다.

특목/자사고 진학율을 기반으로 답을 해주었는데, 아실에서 제공하는 표에서는 확인할 수 없었던 양정중학교가 의외로 1등이었고, 목운중 / 월촌중 / 신목중의 경우 아실에서도 확인할 수 있었던 중학교 목록이었다.

여러 사이트를 뒤져서 확인한 결과, 양정중 / 월촌중 / 신목중 / 목운중의 경우 부동의 학군지로 보여지고 이외 순위는 왔다갔다 하는것 같았다. 특목고 진학율이 좋은 학교의 경우 주로 목동 앞단지 근처에 위치하고 있는것을 확인할 수 있었다.

목동의 환경 말해 뭐해.. 목동 현대백화점 짱이지.

아마도 평촌의 롯데백화점, 용인수지의 롯데몰에 버금가는 입지겠다.

물론 롯데몰을 어디 백화점에 비비냐 싶겠지만, 뭐 말이 그렇다는거다.

이렇게 두고 보니 오목교역 비단지 >> 목동 앞단지 >> 목동 뒷단지가 왜 인기가 많은지 쉽게 이해가 갔다.

학군과 환경을 모두 갖춘곳 다시말해 범계 롯데 백화점과 가까우면서 귀인학원가을 이용할 수 있는 목련단지와 비슷할수 있겠다 싶다.

아무래도 학군상 평촌보다 1급지 더 높은데다가 서울이라는 프리미엄이 붙어서 범계보다 비싼 평가를 받고 있는것이 아닐까 싶다.

요즘 재건축 안하는 단지가 있을가 싶을 정도로 임장에 대해서 공부하는 동네마다 재건축, 리모델링이 난리다

목동도 예외는 아니었는데 손품 임장을 하다보니 재건축에대한 안전진단을 한창 진행하고 있는것 같았다.

그.런.데. 어...라?

재건축이 진행되고 있는 단지드를 보니 크게 목동 5동과 신정2동이 대규모로 포함되어있었다.

특히 11단지는 이미 재건축이 확정된 곳이고 나머지 단지들도 모두 안전진단을 통과했기때문에 재건축은 시간문제일 것 같다.

(가격 뛰는 소리가 여기까지 들린다 들려;;)