[양천구뽀개기3] 발품임장

손품임장은 끝났다!

이전 포스팅에서는 양천구에 대해서 크게 분석해보았다.

오늘은 양천구에 직접 방문한 경험에 대해서 정리해보려고 한다.

우선 목동을 먼저 둘러보았다.

지난번 분석시에도 확인한 내용이지만, 양천구는 행정구역상 구분되는 구역과는 다르게 목동으로 분리되는 구역이 따로 있다.

내가 이번에 방문한 목동도 바로 행정구역상 목동이 아니라 생활권상 목동으로, 목동 앞단지 - 목동 7단지 - 목동 뒷단지를 둘러보았다고 보면된다.

단지별 분위기

지금까지 평촌, 용인등을 임장다닐때에는 단지별로 관리는 어떻게 되었는지 또 특징은 무엇인지 따로 메모를 해두었는데 목동은 딱히 그럴 필요가 없다는 것이 이번 임장을 통해서 얻은 교훈이었다.

1단지부터 14단지까지 모두 돌아다녔음에도 불구하고 모든 단지가 크게 격차없이 관리가 잘되어있는 듯한 느낌이었다.

그렇기때문에 단지별로 감상평을 적기보다는 1단지부터 14단지까지의 총평을 적어보려고 한다.

1단지~14단지에 속하지않는 소규모 단지에 대한 평은 따로 적으려고 하니 참고 바란다.

목동의 아파트 단지들은 40년이나 되었지만 낡은 느낌이 전혀 들지 않았다. 굉장히 잘 관리가 되어있었기 때문에 안정적이라는 느낌마저 들었으며, 서울의 몇 안되는 신도시이기 때문인지는 모르겠지만 아파트가 "기획 개발"이란 이런것이구나 하는 느낌을 받을 수 있었다.
목동의 아파트를 처음 보고 의외라고 느낀것이, 이렇게 아파트가 낮은에 어떻게 1000~2000세대가 되지? 라는 것이었는데 걷다보니 금방 이해할 수 있었다. 아파트 단지 1개가 거의 몇개의 마을에 준하는 수준이었다.
40년이라는 흔적을 느낄 수 있는 것이라고는, 키패드가 없는 아파트 입구와 복도식 구조정도였다. 목동처럼 아파트 관리를 잘하는 동네에서 복도에 샷시를 설치하지 않은 것이 다소 의아하기는 했다.

신도시답게 차도를 건너야 하는 동선을 최소화 시킨것이 동네 전반에서 느껴졌다. 아이를 키운다면 아이들이 큰 길을 건너지 않고 학교든 학원이든 어디든지 갈 수 있는 구조에 가까웠다. 즉 대부분의 단지가 초품아에 가깝다는 이야기이기도 하다.
아파트 단지에 거의 공원수준의 인도가 조성되어있었기 때문에 동네 전반에서 여유가 느껴지는 것이 꽤 마음에 들었다.

강남구, 서초구와 함께 서울의 대표적인 학군지역으로 손꼽히는 목동답게 거대한 학원가가 위치해 있다. 단순 학원이 많은 수준이 아니라 근처에 유흥업소가 거의 보이지 않아 학부모들이 꽤 마음에 들어할 만한 모습이었다.
또한, 6단지 끝자락에 위치한 목동 이대병원은 목동이 학군, 백화점 뿐 아니라 대형 병원까지 품고 있다는 점에서 그 가치를 더욱 높혀주는 요소가 아닐 수 없었다.

목동의 아파트는 대체로 지하주차장이 없어보였는데 (내가 못찾은 것일수도), 그럼에도 불구하고 굉장히 인상깊었던 것이 바로 이 주차 공간이었다. 크나큰 단지의 일부를 주차 only공간으로 빼고 남은 공간을 보도블럭으로 메워 공원처럼 활용하고 있었다. 이렇게 사용함으로써 도보를 활용해야 하는 사람들은 차없는 거리를 누릴 수 있었고 자동차 또한 보행자 없는 주차장을 이용할 수 있다는 점에서 엄청난 효과가 있었다.

4단지를 지나 7단지로 향하는 길에 있던 사색길. 천을 따라 있는 산책길은 꽤 많이 만나보았지만 천도 없는데 이렇게 도시 한가운데에 산책로라니 너무 좋았다!
또한 8단지와 같이 몇몇 단지에서는 단지와 단지 바깥을 가로지르는 용도로써 담대시 둔덕을 활용하고 있었는데, 이 둔덕을 다시 산책로로 개발해서 사용하고 있는듯 보였다. 정말이지 산책의 도시라고 불러도 손색이 없을듯한 동네였다.

7단지 근처에있는 1~2동짜리 아파트인 성원 일단지와 목동 진도아파트도 들러보았다. 주변 단지에 비해 (많이) 작기는 했지만 그럼에도 불구하고 대체로 관리가 잘 되어 있었다 (아니 근데 가격차이가 너무 심하잖소)

*아래 표는 내가 방문한 단지를 순서대로 구분한 표로 단지의 선호도와는 크게 상관이 없다.

우선 내가 방문한 단지의 전세가율, 갭, 전고점 대비 하락금액을 살펴보았다. 사악하기가 이루 말할데가 없다.

가격만 사악한 것이아니라 그 갭도 미쳤다.... 전세가가 4~5억 수준이었는데, 아마도 아래와 같은 이유일 것으로 추정된다

40년이라는 시간으로 인한 가격 저평가
하지만.. 목동 + 학군지임을 생각해본다면 이것은 말이 되지 않는 이유일 것 같다
재건축 대기상태
아마도 이것이 훨씬 설득력 있는 이유일 듯한데, 아마도 재건축을 이유로 전세에 대한 니즈가 줄어들었기 때문이 아닐까 싶다. (아무리그래도 너무해)