[내 집 마련 분투기 3화] 대출은 빚이 아니라 자산이다.

2025.07.22 - [부동산임장/내집마련] - [내 집 마련 분투기 1화] 4년간의 방황, 청약에서 구축 매매로 돌아오기까지

2025.07.22 - [부동산임장/내집마련] - [내 집 마련 분투기 2화] 기회는 준비된 자에게 온다: 나의 첫 계약 이야기

대출을 받는 과정에서 얻은 2가지 교훈 (Lesson Learned)

Lesson 1: ‘돈 없으면 갭투자, 대출 받으면 실거주’라는 이분법적인 공식은 없다. 시장과 정책, 나의 상황에 따라 최적의 해법은 계속 달라진다.
Lesson 2: 대출 상담도 발품이 중요하다. 조금만 시간을 투자하면 몇백만원의 이자를 아낄 수 있다. 

 

# 갭투자 vs 실거주, 공식을 깨뜨린 생애최초 대출

나 역시 현금이 부족했기에 처음에는 당연하게 갭투자를 위주로 집을 알아봤다. 

내가 갭투자시 가장 중요하게 생각했던 것은 전세가율 60%이상인 집에 투자를 하겠다는 것이었다. 이 때 내가 쥔 현금은 2억... 집 값의 40%가 2억이어야 한다는 소리니, 내가 투자할 수있는 집값의 Maximum은 5억이 되는 것이었다. 그리고 아래 지도에서 확인 가능하듯 서울 내에 내가 원하는 조건(20평 이상, 전세가율 60%이상, 5억 미만)의 집은 없었다...조금 외곽으로 나가 경기권으로 이동한다면 원하는 조건의 집을 살 수도 있었지만 나는 시야를 넓히기로 했다.

나의 또다른 옵션은 "생애최초 대출"을 발생시키는 것이었다. 

여러가지 조건이 부합하지 않아 국가에서 제공하는 디딤돌 생애최초 대출을 활용하는것은 불가능했다. 대신 은행에서 제공하는 생애최초 대출을 활용하기로 했다. 내가 대출을 받았던 2025년 당시 은행권에서는 "생애최초 주택구입자에 한해 규제지역 여부와 상관없이 LTV를 최대 80%까지" 대출 해줬기 때문에 조건이 상당히 완화된 상황이었다. 이 말은 곧 현금 2억을 들고 있는 나라면, (이자만 감당이 가능하다면)10억짜리집도 구매할 수 있다는 이야기 이기도 했다. 

 

구분	갭투자 전략	생애최초 대출 실거주 전략
전제 조건	보유 현금 2억 원	보유 현금 2억 원 + 월 상환 가능 이자
활용 방법	전세 보증금을 레버리지로 활용	주택담보대출(LTV 80%)을 레버리지로 활용
매수 가능 주택	약 5~6억 원대 (서울 기준)	약 10억 원대 (서울 기준)
장점	월 이자 상환 부담 없음	선택할 수 있는 주택의 폭이 훨씬 넓어짐
한계/단점	서울 내 원하는 매물 찾기 어려움주택 가격 상한선이 낮음	매월 이자 상환 부담 발생반드시 실거주해야 하는 조건
나의 최종 선택	선택하지 않음	최종 선택

 

나는 재빠르게 계산기를 두드렸고, 내가 감당할 수 있는 월 이자 수준에 맞춰 목표 집의 가격을 올릴 수 있었다. 당시엔 생애최초 대출을 받아 갭투자를 하는 것도 가능했지만, 나는 현재의 전세금을 빼서 매매 자금에 보태야 했기에 망설임 없이 '실거주'를 선택했다. 

 

여기서 중요한 것은 "감당이 가능한 선에서" 최선의 방식을 선택했다는 것인데, 강의를 듣다보면 다수에게 적용되어야 하는 상황에 대해서 설명을 하다보니 이런 경우는 잘 설명하지 않는 경우가 많다. 그러니 다양한 미디어를 접하고 또 많이 알아본 뒤에 나에게 알맞는 방식을 선택하기를 권한다. 

 

 

# 부동산 연계 은행 vs 오픈채팅방 '대공쌤'

계약을 마친 후 부동산에서는 유일하게 알고 지낸다는 은행원 지인을 소개해 주려고 했다. 하지만 혹시나 하는 마음에, 평소 눈팅하던 부동산 오픈채팅방에서 대출 정보를 꾸준히 공유하시던 '대공쌤'께 조심스럽게 연락을 드렸다. 이것이 신의 한 수가 될 줄은 꿈에도 몰랐다. 나의 조건들을 확인하시더니, 우리은행을 통하면 훨씬 좋은 조건으로 받을 수 있겠다는 명쾌한 답을 주셨다.

 

집을 구매하기 전, 주변 언니들이 "부동산 사장님이 소개해주시는 곳이 제일 좋아"라고 말해줬지만, 한번 더 확인해본 결과 나는 이자를 무려 0.3%p나 낮출수 있었다. 당시 우리은행이 횡령 사건으로 이미지가 좋지 않아, 고객 확보를 위해 공격적으로 낮은 금리로 대출을 내어주고 있던 덕분이었다. 이율이 어찌나 좋았는지, 나에게 집을 매도하신 분도 같은 상담사로부터 대출을 받으셨다고 한다 ㅎ. 

 

# 대출은 빚이 아닌 자산이다. 

투자를 하다보면 대출은 빚이 아니라 자산이라는 이야기를 종종 듣게 될 것이다. 하지만 동시에 영끌했다가 폭상 망했다는 이야기도 많이 듣게될 것이다. 나는 이렇게 믿는다. "(감당가능한) 대출은 빚이 아니라 자산이다"

대출을 받지 않는경우 5억짜리 집을 사게되었겠지만, 나는 대출을 활용해서 서울에 보금자리를 얻을 수있게되었다. 만약 대출을 두려워해 5억짜리 집에 만족했다면, 나는 서울이라는 도시가 주는 수많은 기회와 인프라를 놓쳤을지도 모른다. 대출은 나에게 더 나은 입지, 더 나은 생활 환경을 선택할 '기회'를 주었고, 그 기회는 단순히 집값 상승 이상의 가치를 만들어낼 것이라 확신한다.

감당할 수 있는 수준의 이자는 더 큰 자산을 얻기 위해 지불하는 최소한의 '비용'일 뿐이다. 중요한 것은 빚의 유무가 아니라, 그 빚을 어떻게 통제하고 활용하여 내 인생의 자산으로 만드느냐이다.