[ 평촌범계 목련마을 임장후기] 목련 선경 1단지, 목련 신동아 9단지, 경남 동아 8단지, 목련 우성 7단지, 목련 두산 6단지,목련 우성 5단지, 목련 우성 3단지

이번 임장은 엄마는 함께하지 못하고 복길이와 둘이서... 

평촌은 나음 익숙한 동네라 부담없이 정말로 산책가듯 갈 수 있는 곳이라 좋았다. (길을 잃을 걱정도 안하고...ㅎ)

1. 임장 경로 (총 3시간 30분) 

순서는 목련마을 - 향촌마을 - 평촌 트리지아 순으로 돌았다. 

경로가 이상한데...? 싶을텐데 맞다;; 별생각 없이 산책하듯 돌아서 생긴 문제인데 뭐.. 아무렴 어때 ㅎ

2. 단지별 분석 

목련마을

범계 임장은 "걷고싶은 범계동"이라는 제목으로 각 마을별로 안내되어있던 지도가 많은 도움이 되었다. 

네이버 지도보다도 훨씬 가시성 있게, 동네의 단지 구성과 학교위치등을 한눈에 볼 수 있었다. 

나는 목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지 순으로 돌았다 (한 블록을 탈탈 턴다는 마음으로 ㅎ) 

 

목련 단지에 대한 간단한 브리핑을 해보자면, 목련단지는 최근 리모델링을 추진하는 단지들이 꽤 있다. 

그런데 2단지의 경우 리모델링진행을 위한 조합원 부담비로 4.5억을 요구했다고; ㅎ 

!여기서 잠깐! 재건축과 리모델링의 차이는 뭘까?  리모델링: 기존 건물을 보강하고 일부 구조를 변경하는 방식입니다. 건물의 수명을 연장하고 편의성을 개선합니다. 보통 재건축보다 비용이 적게 드는편. 리모델링으로 인한 가치 상승은 있지만, 재건축만큼 큰 수익을 기대하긴 어렵습니다. 재건축: 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 방식입니다. 주로 오래된 건물에서 많이 이뤄집니다.

 

이제 임장을 시작해 보자!

 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

 

• 아파트 입구에 "공동주택 모범 관리단지 선정"이라는 프랭카드가 보였는데 실제로 단지 관리가 굉장히 잘 되어있었다 (보도블럭, 조경 등)
• 대형 평수 위주로 구성되어있는만큼 주차장은 꽤 여유로워 보였다. 
• 5분거리에 킴스클럽, 롯데백화점이 위치해서인지 단지내에 카트가 여럿 보였다 ㅎ 

• 전고점이 2024년 3월로 찍히는데 그것이 전 고점이자 역대 최고가였다. 따라서 현재는 2024년 금액에서 크게 오르지도 내리지도 못하는 상황 
• 전세가 역시 현재 크게 움직임 없이 전체되어있는 상황으로, 현재의 시장 상황을 계절로 표현하자면 가을에 가까운 상황인듯
• 조만간 평촌의 물량 과다공급이 끝나고나면 전세가가 오르면서 매매가를 올려줄 수 있을것으로 예상된다. 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

 

• 단지내에"재건축 추진위원회 발촉" 플랭카드가 걸려있었다. (과연 얼마나 걸릴지...) 
• 단지는 1단지와 마찬가지로 굉장히 신경쓴 듯한 모습이었다. 
• 목련 신동아 9단지 역시 대형평수로 구성되어있는 단지라서 주차 공간이 굉장히 여유로워보였다. 
• 길만 건너면 범계초등학교와 쳥촌고등학교 등하교가 가능한 아주 가까운 잔디였다 (그럼에도 불구하고 초품아인 5단지보단 멀지;;) 
• 단지 코너(?)에 천주교 유치원인 돈보스코 유치원이 있어서, 미취학 아동을 키우기에 괜찮아 보였다

• 전 고점대비 상당히 하락했으며, 매우 천천히 반등중이라 아직 Headroom 상당히 남아있는 상황 
• 목련 선경 1단지와 마찬가지로 전세가에 크게 변동이 없는데 이 역시 평촌의 공급과잉으로 인한 현상으로 보임 
• 투자 계절 역시 목련 선경 1단지와 마찬가지로 현재의 시장 상황을 계절로 표현하자면 가을에 가까운 상황인듯
• 목련 신동아 9단지 역시 조만간 평촌의 물량 과다공급이 끝나고나면 전세가가 오르면서 매매가를 올려줄 수 있을것으로 예상된다.

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

• 일단 백화점 라인(대각선이 아닌 백화점하고 직선라인)아파트들은 대체로 관리가 매우 잘되어있는 편이었다. 심지어 내가 방문했을때가 오전 9시도 안되었을 때인데, 경비아저씨가 나와서 낙엽을 쓸고 계신 것을 볼 수 있었다. 
• 또한, 평촌은 거의 단지마다 유치원을 끼고 있는듯 했는데, 이래서 학군도 좋은 도시로 성장 할 수 있었던 것이 아닐까 싶을 정도였다. 
• 또, 경남 동아 8단지의 경우 단지내에 놀이터는 물론이고 테니스장이 있었고 테니스장에서 실제로 아침운동을 하는 주민을 볼 수 있었다. 작은 평형으로 구성되어있는 단지의 경우 주차공간이 부족해 놀이터와 같은 공간을 메워 주차장으로 사용하고 있는듯했는데, 그것과 대비했을때 단지의 여유가 느껴지는 풍경이었다.

• 목련 우성 8단지의 경우 2021년 전고점과 거의 비슷한 수준으로 회복한 상황. Headroom거의 없다고 봐야 할듯... 
• 역에서 가까운 목련 신동아 8단지보다 빠르게 회복한것이 재미있는 포인트인데, 그만큼 범계의 경우 학세권이 역세권보다 강력하다는 것을 반증하는 부분이라고 본다. 
• 그에비해 전세가는 거의 움직이지 않고있는데, 이것읖 앞서 여러번 언급했던 물량 과다공급에따른 문제로 보인다. 
• 투자 계절분석이 다소 어려운 부분이 있었는데, 어쨋든 해당 단지의 경우 2006년부터 2012년까진 꾸준히 하락하는 모습(가을, 겨울)의 모습을 보였고, 그 이후 2022년까지는 하락을 모르고 상승만을 반복하는 단지였다. 지금의 모습은 봄... 심지어는 여름이라고 말할 수 있을정도의 가파른 상승장을 거치고 있기 때문에 투자하기에 적합한 시기는 아닌 것 같다. 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

• 범계 중학교를 지나 목련 우성 7단지를 돌았다. 
• 단지내 인도가 거의 보이지 않았다. 아마도 인도를 최소화해서 주차공간을 확보하기 위한 해결책이 아니었을까 싶다 
• 대신 주차공간을 최대한으로 확보해놓은 덕분에 이중주차같은 것들은 좀 덜한듯 보였다. 

• 목련 우성 7단지는 이미 전고점을 뚫고 올라섰다. 전세가는 점점떨어지는데 말이다;; 이것을 보았을때, 현재 목련 우성 7단지는 가을에서 겨울로 넘어가는 형태갔다. 
• 전고점을 뚫었다니;;; 심지어 전세가율도 사악해서 이곳에 투자할 이유는 전-혀 없을 것 같다. 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

• 목련 우성 7단지를 걷다보면 공원처럼 보이는 곳으로 빠지는 쪽문이 있다. 쪽문으로 나서면 바로 정면에 목련 두산 6단지가 보인다. 
• 목련 두산 6단지를 둘러보다가 재미있는 경험을 하게되었다. 분명 관리를 꽤 잘한 것 처럼 보이고, 정자또한 깔끔하게 관리되어있는데 묘하게 오래되어 보이는 듯한 느낌! 마치 정리 잘하는 할머니네 들어간 기분이랄까? 목련 선경 1단지가 리모델링한 할머니네라면, 목련 두산 6단지는 청소 잘한 할머니네집 같은 느낌이었다 ㅎ 
• 이곳 역시 주차난이 심각해 보였고 어떻게든 주차난을 해결해 보려는 흔적이 보였는데, 그럼에도 불구하고 인도를 유지하면서 주차장을 만들려는 흔적이 보여 사람사는 곳 같다는 느낌을 받았다. 

• 아직 전고점까지 도달하지 못한 목련 우성 6차...! (웬일이래?) 그럼에도 불구하고 전세가율은 역시나 낮은 편이다 
• 계절로 따지자면 겨울... (가을 어디갔죠?). 매매가는 떨어지는 추세인데 전세가가 살-짝 오르고 있다. 전세가가 오르다니, 나머지 단지에서는 볼 수 없던 현상인데...!! 귀인중학고 가까워진 까닭일까? 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 - 목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

• 본격적으로 복도식 아파트가 시작되었다. 그래서일까, 목련 우성 5단지는 단지내 주차난도 심각해보였다. 아마도 놀이터를 보도블럭으로 메꾸고 주차장으로 활용하는 듯 보였다.
• 페인트칠도 새로 하고, 단지를 잘 가꿔보려고 노력한 것 같아보이기는 했는데, 보도블럭의 상태는 노후한 상황이었고 단지내 시설등(테니스장이라거나)은 전무했다. 
• 이 아파트의 최대 장점은 누가 뭐래도 범계초등학교 초품아라는 점 아닐지? 

• 전고점대비 20% 하락한 상태, 그러나 전세가율이 상당히 낮은편
• 계절로 따지자고 해도 겨울이고, 매매가는 계속 오르고 있다. 그러나 전세가가 전혀 움직일려는 모습을 보이지 않는다. 
• 투자금 3.6억이면... 서울에 할 수 있는데 굳이 평촌에... 

목련 선경 1단지 - 목련 신동아 9단지 - 경남 동아 8단지 - 목련 우성 7단지 - 목련 두산 6단지 -목련 우성 5단지 - 목련 우성 3단지

• 목련 우성 3단지도 소형 셩후가 있는 대신 복도식으로 구성되어 있었다. 그래서인지 이 아파트 역시 주차난이 만만치 않아보였다. 
• 아파트 단지 내에 어린이집이라거나, 가정수학교실(?) 같은 것들이 곳곳에 보이는 것으로 보아 초품아+저평수 위주의 아파트인 만큼 아이들이 많은 단지로 보였다. 

• (이런... 단지는 또 처음보네) 고점대비 30%까지 떨어진 단지. 심지어 매매가는 아직도 하락세에 있다. 
• 매매가가 아무리 싸다고 해도 전세가가 너무 낮게 형성되어있는 상황이라 전세가율이 50%에도 못미치는 상황이다 
• 물량 폭탄이 이렇게 무서운거구나... 그런데 그만큼 금액이 눌려있다는 말이 무슨 말인지는 확실하게 이해가는 상황이다. 

보통 하루에 돈 임장은 한개 포스팅으로 마감하는데, 평촌은 도저히 안되겠다... 

향촌마을+트리지아는 다른 포스팅에서..!! 

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향촌마을 + 평촌 트리지아 분석 보러가기